I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 [1]

1. Cơ sở thực tiễn

Trên cơ sở tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31/10/2012, Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy sau gần 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế về một số mặt như: quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững, thực hiện chưa nghiêm; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số thông qua giao đất, cho thuê đất còn bất cập; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân; thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định; cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; năng lực quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện; xu thế thoái hóa, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ở nhiều nơi, diễn biến phức tạp, dẫn đến mất đất, giảm độ màu mỡ, thoái hóa đất, ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông, lâm nghiệp và đời sống của người dân; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều nhưng việc xử lý còn hạn chế.

Nguyên nhân là do đất đai có tính lịch sử, phức tạp; việc thi hành pháp luật về đất đai ở một số nơi còn chưa nghiêm; chính sách, pháp luật còn có những bất cập, một số nội dung của pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai; việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý chưa được thực hiện tốt; một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

2. Cơ sở chính trị, pháp lý

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng[2], Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIII[3], Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban Chấp hành Trung ương về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa[4], Nghị quyết số 39-NQ/TW ngày 15/01/2019 của Bộ Chính trị về nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác, sử dụng và phát huy các nguồn lực của nền kinh tế[5], Kết luận số 81-KL/TW ngày 29/7/2020 của Bộ Chính trị về đảm bảo an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030[6] và Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị[7] đều đặt ra yêu cầu về hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai để quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Đặc biệt, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" với 05 quan điểm, 03 mục tiêu tổng quát, 06 mục tiêu cụ thể, 06 nhóm giải pháp và 08 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai và tổ chức thực thi là định hướng chính trị quan trọng cho việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013[8].

Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

II. BỐ CỤC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024

Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, tăng 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013 (bổ sung 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương), trong đó sửa đổi, bổ sung 180 điều; bổ sung mới 78 điều, bỏ 30 điều (do gộp 13 điều; bỏ 13 điều và tách 4 điều).

Luật Đất đai năm 2024 đã chuyển các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đặt ngay sau chương quy định về quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân đối với đất đai và nằm trước các quy định về quản lý hành chính nhà nước về đất đai nhằm thể hiện sự tôn trọng đối với quyền lợi của người dân, coi nhân dân là gốc rẽ, là nền tảng, là trung tâm của chính sách. Đồng thời, các chương tiếp theo quy định về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bố cục theo trình tự các bước thực hiện trong thực tế để đảm bảo tính logic, khoa học, thuận tiện trong tra cứu, cụ thể như sau:

1. Chương I. Quy định chung (gồm 11 điều, từ Điều 1 đến Điều 11), quy định về: (1) Phạm vi điều chỉnh; (2) Đối tượng áp dụng; (3) Giải thích từ ngữ; (4) Người sử dụng đất; (5) Nguyên tắc sử dụng đất; (6) Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất; (7) Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao quản lý; (8) Khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai; (9) Phân loại đất; (10) Xác định loại đất; (11) Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai.

2. Chương II. Quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai (gồm 03 mục, 14 điều, từ Điều 12 đến Điều 25), cụ thể:

- Mục 1: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, quy định về: (1) Sở hữu đất đai; (2) Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai; (3) Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai; (4) Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; (5) Trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; (6) Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; (7) Trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai; (8) Vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Mục 2: Quản lý Nhà nước về đất đai, quy định về: (1) Nội dung quản lý nhà nước về đất đai; (2) Nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, cơ quan ngang Bộ và chính quyền địa phương các cấp; (3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai và công chức làm công tác địa chính ở cấp xã.

- Mục 3: Quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai, quy định về: (1) Quyền của công dân đối với đất đai; (2) Quyền tiếp cận thông tin đất đai; (3) Nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.

3. Chương III. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (gồm 05 mục,  23 điều, từ Điều 26 đến Điều 48), cụ thể:

- Mục 1: Quy định chung, quy định về: (1) Quyền chung của người sử dụng đất; (2) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (3) Nhận quyền sử dụng đất; (4) Quyền đối với thửa đất liền kề; (5) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; (6) Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

- Mục 2: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất, quy định về: (1) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; (2) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (3) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm; (4) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; (5) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản.

- Mục 3: Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất, quy định về: (1) Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất; (2) Quyền và nghĩa vụ của cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; (3) Quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất.

- Mục 4: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất, quy định về: (1) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; (2) Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; (3) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (4) Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; (5) Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Mục 5: Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quy định về: (1) Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; (2) Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; (3) Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; (4) Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện.

4. Chương IV. Địa giới hành chính, điều tra cơ bản về đất đai (gồm 03 mục, 11 điều, từ Điều 49 đến Điều 59), cụ thể:

- Mục 1: Địa giới đơn vị hành chính, bản đồ địa chính, quy định về: (1) Địa giới đơn vị hành chính; (2) Đo đạc lập bản đồ địa chính.

- Mục 2: Điều tra, đánh giá đất đai và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất, quy định về: (1) Nguyên tắc điều tra, đánh giá đất đai và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; (2) Các hoạt động điều tra, đánh giá đất đai; (3) Nội dung điều tra, đánh giá đất đai; (4) Bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; (5) Trách nhiệm tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai, bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất.

- Mục 3: Thống kê, kiểm kê đất đai, quy định về: (1) Nguyên tắc thống kê, kiểm kê đất đai; (2) Phạm vi, đối tượng thống kê, kiểm kê đất đai; (3) Chỉ tiêu, nội dung, hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai; (4) Trách nhiệm tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai.

5. Chương V. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (gồm 18 điều, từ Điều 60 đến Điều 77), quy định về: (1) Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (3) Thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (4) Kinh phí cho hoạt động quy hoạch; (5) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; (6) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; (7) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; (8) Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; (9) Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh; (10) Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (11) Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (12) Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (13) Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (14) Rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (15) Lựa chọn tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (16) Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (17) Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (18) Trách nhiệm báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

6. Chương VI. Thu hồi đất, trưng dụng đất (gồm 13 điều, từ Điều 78 đến Điều 90), quy định về: (1) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; (2) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (3) Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (4) Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; (5) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng; (6) Thẩm quyền thu hồi đất và xử lý trường hợp thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công; (7) Trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh; (8) Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (9) Cơ quan, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý, khai thác, sử dụng quỹ đất đã thu hồi; (10) Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (11) Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc; (12) Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất; (13) Trưng dụng đất.

7. Chương VII. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (gồm 05 mục, 21 điều, từ Điều 91 đến Điều 111), cụ thể:

- Mục 1: Quy định chung, quy định về: (1) Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; (2) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt; (3) Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án đầu tư; (4) Kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Mục 2: Bồi thường về đất, quy định về: (1) Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (2) Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; (3) Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; (4) Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở; (5) Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân; (6)  Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; (7)Trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

- Mục 3: Bồi thường thiệt hại về tài sản, chi phí đầu tư vào đất, quy định về: (1) Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất; (2) Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi; (3) Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất; (5) Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn khi xây dựng công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn; (6) Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Mục 4: Hỗ trợ, quy định về: (1) Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; (2) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.

- Mục 5: Tái định cư, quy định về: (1) Lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư; (2) Bố trí tái định cư.

8. Chương VIII. Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (gồm 4 điều, từ Điều 112 đến Điều 115), quy định về: (1) Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; (2) Đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác; (3) Quỹ phát triển đất; (4) Tổ chức phát triển quỹ đất.

9. Chương IX. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (gồm 12 điều, từ Điều 116 đến Điều 127), quy định về: (1) Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (2) Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác; (3) Giao đất không thu tiền sử dụng đất; (4) Giao đất có thu tiền sử dụng đất; (5) Cho thuê đất; (6) Chuyển mục đích sử dụng đất; (7) Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (8) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (9) Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; (10) Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; (11) Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; (12) Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

10. Chương X. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (gồm 03 mục, 25 điều, từ Điều 128 đến Điều 152), cụ thể:

- Mục 1: Hồ sơ địa chính, quy định về: (1) Nguyên tắc lập, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính; (2) Hồ sơ địa chính; (3) Trách nhiệm lập, chỉnh lý, cập nhật, quản lý, khai thác hồ sơ địa chính.

- Mục 2: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quy định về: (1) Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; (2) Đăng ký lần đầu; (3) Đăng ký biến động.

- Mục 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quy định về: (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (2) Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (3) Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (4) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất; (5) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; (6) Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; (7) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; (8) Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; (9) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức đang sử dụng đất; (10) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau; (11) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; (12) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất; (13) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu; (14) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã; (15) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà; (16) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở; (17) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp Nhà nước đã có quyết định quản lý đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện; (18) Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (19) Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.

11. Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất (gồm 02 mục, 10 điều, từ Điều 153 đến Điều 162), cụ thể:

- Mục 1: Tài chính về đất đai, quy định về: (1) Các khoản thu ngân sách từ đất đai; (2) Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai; (3) Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (4) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; (5) Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Mục 2: Giá đất, quy định về: (1) Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; (2) Bảng giá đất; (3) Giá đất cụ thể; (4) Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; (5) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất.

12. Chương XII. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (gồm 8 điều, từ Điều 163 đến Điều 170), quy định về: (1) Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; (2) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; (3) Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; (4) Quản lý, vận hành, khai thác và kết nối liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; (5) Dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai; (6) Bảo đảm kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành, bảo trì, nâng cấp hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; (7) Bảo đảm an toàn và chế độ bảo mật thông tin, dữ liệu đất đai; (8) Trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

13. Chương XIII. Chế độ sử dụng đất (gồm 02 mục, 52 điều, từ Điều 171 đến Điều 222), cụ thể:

- Mục 1: Thời hạn sử dụng đất, quy định về: (1) Đất sử dụng ổn định lâu dài; (2) Đất sử dụng có thời hạn; (3) Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; (4) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất; (5) Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư.

- Mục 2: Chế độ sử dụng đất, quy định về: (1) Hạn mức giao đất nông nghiệp; (2) Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; (3) Đất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng; (4) Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; (5) Đất nông nghiệp do tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng; (6) Đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng; (7) Đất trồng lúa; (8) Đất chăn nuôi tập trung; (9) Đất rừng sản xuất; (10) Đất rừng phòng hộ; (11) Đất rừng đặc dụng; (12) Đất làm muối; (13) Đất có mặt nước là ao, hồ, đầm; (14) Đất có mặt nước ven biển; (15) Hoạt động lấn biển; (16) Đất bãi bồi ven sông, ven biển; (17) Tập trung đất nông nghiệp; (18) Tích tụ đất nông nghiệp; (19) Đất khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; (20) Đất ở tại nông thôn; (21) Đất ở tại đô thị; (22) Đất xây dựng khu chung cư; (23) Sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn; (24) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; (25) Đất quốc phòng, an ninh; (26) Sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế; (27) Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; (28) Đất sử dụng cho khu kinh tế; (29) Đất sử dụng cho khu công nghệ cao; (30) Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; (31) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (32) Đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; (33) Đất sử dụng cho cảng hàng không, sân bay dân dụng; (34) Đất dành cho đường sắt; (35) Đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn; (36) Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; (37) Đất tín ngưỡng; (38) Đất tôn giáo; (39) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt; (40) Đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối; (41) Đất xây dựng công trình ngầm; (42) Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý; (43) Sử dụng đất kết hợp đa mục đích; (44) Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai; (45) Tách thửa đất, hợp thửa đất; (46) Quản lý đất chưa sử dụng; (47) Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.

14. Chương XIV. Thủ tục hành chính về đất đai (gồm 7 điều, từ Điều 223 đến Điều 229), quy định về: (1) Các thủ tục hành chính về đất đai; (2) Nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; (3) Công bố, công khai thủ tục hành chính về đất đai; (40) Trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; (5) Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (6) Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; (7) Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

15. Chương XV. Giám sát, theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (gồm 03 mục, 13 điều, từ Điều 230 đến Điều 242), cụ thể:

- Mục 1: Giám sát, theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai, quy định về: (1) Giám sát của Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội đồng nhân dân các cấp đối với việc quản lý, sử dụng đất đai; (2) Giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai; (3) Theo dõi và đánh giá đối với việc quản lý, sử dụng đất đai; (4) Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với việc quản lý, sử dụng đất đai.

- Mục 2: Thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quy định về: (1) Thanh tra, kiểm tra chuyên ngành đất đai, kiểm toán đất đai; (2) Hòa giải tranh chấp đất đai; (3) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; (4) Giải quyết khiếu nại, khởi kiện về quản lý đất đai; (5) Giải quyết tố cáo về quản lý, sử dụng đất đai.

- Mục 3: Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai, quy định về: (1) Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; (2) Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ; (3) Trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai; (4) Tiếp nhận và xử lý vi phạm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức làm công tác địa chính ở cấp xã.

16. Chương XVI. Điều khoản thi hành (gồm 17 điều, từ Điều 243 đến Điều 260).

- Mục 1: Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật, nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến đất đai, quy định về: (1) Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 15/2023/QH15, Luật số 16/2023/QH15 và Luật số 28/2023/QH15; (2) Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 44 của Luật Thủy sản số 18/2017/QH14; (3) Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 21/2017/QH14, Luật số 47/2019/QH14 và Nghị quyết số 96/2023/QH15; (4) Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13, Luật số 23/2018/QH14, Luật số 67/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15; (5) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13; (6) Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 16/2023/QH15; (7) Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12; (8) Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 72/2020/QH14, Luật số 03/2022/QH15, Luật số 05/2022/QH15, Luật số 08/2022/QH15, Luật số 09/2022/QH15, Luật số 20/2023/QH15, Luật số 26/2023/QH15, Luật số 27/2023/QH15 và Luật số 28/2023/QH15.

- Mục 2: Hiệu lực thi hành, quy định chuyển tiếp, quy định về: (1) Hiệu lực thi hành; (2) Quy định chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành; (3) Quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất khi Luật này có hiệu lực thi hành; (4) Quy định chuyển tiếp về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành; (5) Giải quyết về hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khi Luật này có hiệu lực thi hành; (6) Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành; (7) Giải quyết về thời hạn sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành; (8) Xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành; (9) Quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành.

III. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024

1. Quy định chung (Chương I)

- Về phạm vi điều chỉnh: Luật Đất đai năm 2024 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Về giải thích từ ngữ: Luật Đất đai năm 2024 hoàn thiện giải thích các khái niệm cho rõ ràng, dễ hiểu, phổ quát cho các vùng miền; bổ sung giải thích một số cụm từ được sử dụng nhiều lần trong Luật để bảo đảm cách hiểu thống nhất; trong đó kế thừa, hoàn thiện 27 khái niệm, bổ sung 22 khái niệm, bao gồm một số khái niệm liên quan trực tiếp đến xác định hành vi vi phạm hành chính về đất đai, như: lấn đất, chiếm đất, sử dụng đất ổn định, đất đang có tranh chấp; chuẩn hóa một số từ ngữ đã được giải thích tại Luật Đất đai năm 2013 cho rõ ràng, dễ hiểu...

- Về người sử dụng đất: Sửa đổi, bổ sung quy định về người sử dụng đất để thống nhất với quy định của Bộ luật dân sự; Luật Tín ngưỡng, tôn giáo; Luật Quốc tịch; Luật Đầu tư; đối xử bình đẳng giữa công dân Việt Nam định cư trong nước hay ở nước ngoài trong tiếp cận đất đai.

- Về phân loại đất: Kế thừa phân loại đất theo Luật Đất đai năm 2013, Luật năm 2024 bổ sung đất chăn nuôi tập trung vào nhóm đất nông nghiệp; bổ sung đất công trình cấp nước, thoát nước, đất công trình phòng, chống thiên tai, đất công nghệ thông tin, cơ sở lưu trữ tro cốt, đất chợ đầu mối trong nhóm đất phi nông nghiệp.

- Về nguyên tắc sử dụng đất: Kế thừa, hoàn thiện các quy định về các nguyên tắc sử dụng đất, bổ sung nguyên tắc bảo vệ đất, thích ứng với biến đổi khí hậu; quy định trách nhiệm của người được Nhà nước giao đất quản lý; bổ sung các quy định khuyến khích việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn, phát triển kết cấu hạ tầng nhằm làm tăng giá trị của đất.

- Về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai: Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện các quy định về hành vi bị nghiêm cấm. Theo đó đối với cơ quan, người có thẩm quyền ngoài nghiêm cấm lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai, không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác… thì đã bổ sung nghiêm cấm đối với các hành vi: (1) không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật; (2) không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; (3) vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; (4) phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai. Đối với người sử dụng đất, ngoài các hành vi như quy định hiện hành là nghiêm cấm lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất, đã bổ sung nghiêm cấm vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.

2. Quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai (Chương II)

- Để bảo đảm thống nhất quản lý đất đai theo lãnh thổ quốc gia, cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường, Chương II quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, như: quyền quyết định của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất, điều tiết nguồn thu từ đất; quy định quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.

- Làm rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai; phân biệt rõ nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; phân cấp thẩm quyền gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương; trách nhiệm và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Đặc biệt, Điều 16 của Luật tiếp tục khẳng định, Nhà nước có chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng. Quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

- Bổ sung 01 mục quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai nhằm thể chế quan điểm của Đảng về “Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững”, cụ thể: quyền tiếp cận thông tin đất đai như các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; thủ tục hành chính về đất đai…

- Bổ sung 01 điều quy định về vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong tham gia xây dựng, phản biện chính sách pháp luật về đất đai; cho ý kiến đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tham gia hòa giải, giải quyết tranh chấp về đất đai...

3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương III)

- Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước).

- Quy định nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

4. Địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất đai (Chương IV)

5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Chương V)

6. Thu hồi đất, trưng dụng đất (Chương VI)

- Điều 79 của Luật đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này phải là các dự án: (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách… Với 31 trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã cơ bản bao quát các trường hợp cần thiết phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, để bảo đảm cho trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy định của Luật, tại khoản 32 Điều 79 đã quy định trường hợp khác thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

- Trong Chương này cũng quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; bổ sung một số trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất cho đầy đủ như thu hồi đất do bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư… Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh.

- Phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không phân biệt theo đối tượng sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2013. Quy định trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

- Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật, vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Quy định rõ hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất để người dân biết, chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.

7. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Chương VII)

Chương VII của Luật đã kế thừa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp; đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định:

- Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất; hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và quỹ đất của từng địa phương.

- Cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm thực hiện tái định cư… Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

- Quy định cụ thể và mở rộng về thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp; các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất bảo đảm nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn và nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất; quan tâm để chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất được biết khi Nhà nước thu hồi đất.

8. Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Chương VIII)

- Chương VIII là chương mới hoàn toàn so với Luật Đất đai năm 2013. Chương này quy định về nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác; quỹ phát triển đất và tổ chức phát triển quỹ đất.

- Việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

- Quy định cụ thể nguồn hình thành quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác quỹ đất này. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, bảo vệ, chống lấn đất, chiếm đất.

9. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Chương IX)

10. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Chương X)

- Bổ sung quy định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương. Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận), trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

- Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước. Quy định hình thức đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bổ sung quy định về đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm. 

11. Tài chính về đất đai, giá đất (Chương XI)

- Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 01/01 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

- Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; quy định trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất.

- Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá.

- Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó: bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách; trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

12. Hệ thống thông tin về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (Chương XII)

Ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục tiêu cụ thể đến năm 2025 của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Chương XII có sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Bổ sung quy định về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước; quy định các thành phần cơ bản của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

- Quy định về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; các thành phần của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được xây dựng đồng bộ, thống nhất theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia trong phạm vi cả nước.

- Quy định về quản lý, vận hành, khai thác và kết nối liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai; bảo đảm an toàn và chế độ bảo mật thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

13. Chế độ sử dụng đất (Chương XIII)

- Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả; bổ sung quy định người sử dụng đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa, được sử dụng một phần diện tích đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp; được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai.

- Bổ sung quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường. Quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hoá và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp.

- Bỏ khâu trung gian trong quản lý sử dụng đất như bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ban quản lý Khu kinh tế, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Cảng vụ hàng không. Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc cảng hàng không, sân bay dân dụng, khu công nghệ cao nhằm bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân, bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Bổ sung quy định trách nhiệm của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường…; trách nhiệm của các cơ quan trong việc bố trí quỹ đất để lực lượng Công an nhân dân bảo đảm an ninh, trật tự tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng hàng không sân bay…

- Bổ sung một điều quy định về hoạt động lấn biển, trong đó quy định rõ điều kiện, nguyên tắc, trách nhiệm của Nhà nước, tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động lấn biển; bổ sung quy định về đất sử dụng kết hợp đa mục đích, chế độ sử dụng đối với một số loại đất như: đất chăn nuôi tập trung; đất khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế; đất dành cho đường sắt; đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn; đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý...; quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, tách thửa đất, hợp thửa đất...

14. Thủ tục hành chính về đất đai (Chương XIV)

- Điều 224 Chương XIV của Luật quy định cụ thể nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Theo đó, việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai phải bảo đảm sự bình đẳng, khách quan, công khai, minh bạch; phương thức thực hiện đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, lồng ghép trong việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai... Tổ chức, cá nhân yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định của pháp luật, không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó. Các thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện bằng hình thức trực tiếp, qua hệ thống bưu chính hoặc trên môi trường điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

- Quy định về công bố, công khai thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Đặc biệt, Chương này đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

15. Giám sát, theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai; thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (Chương XV)

- Ngoài nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, thể chế hóa các quan điểm, chủ trương, giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW, khắc phục khâu yếu trong công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết hiệu quả những tồn tại, hạn chế hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện quy định về theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai, trong đó quy định nội dung theo dõi và đánh giá, việc theo dõi và đánh giá thực hiện định kỳ hằng năm, trách nhiệm thực hiện theo dõi và đánh giá và hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai.

- Bổ sung quy định về kiểm tra chuyên ngành đất đai là hoạt động được thực hiện thường xuyên, liên tục của các cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân được giao nhiệm vụ quản lý đất đai, quy định kiểm toán về đất đai. Bổ sung quy định hòa giải tranh chấp đất đai đối với địa bàn cấp huyện không thành lập đơn vị hành chính cấp xã; bổ sung thêm hình thức hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự; hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại; tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại; quy định trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân từng cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn.

16. Điều khoản thi hành (Chương XVI)

Nhằm xử lý các mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật, tạo sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, Luật Đất đai năm 2024 đã dành 01 mục của Chương XVI để sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 luật có các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, gồm các Luật: Quy hoạch, Đầu tư, Lâm nghiệp, Thủy sản, Tổ chức chính quyền địa phương, Thi hành án dân sự, Thuế thu nhập cá nhân, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đồng thời, Luật cũng bãi bỏ 01 nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến Luật Đất đai (Nghị quyết số 132/2020/QH14 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế).

Bổ sung 08 điều để quy định chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận; tài chính đất đai, giá đất; thời hạn sử dụng đất; để xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình và để quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành./.